Affitto con riscatto: come funziona, offerte case e fac simile contratto

Pubblicato il 1 Gen 2018 - 11:28am di Lorenzo Antonelli

L’affitto con riscatto, definito nel gergo del campo immobiliare come sistema “rent to buy”, è una procedura per cui il temporaneo usufrutto dell’abitazione da parte dell’affittuario può portarlo in un secondo momento a poter scegliere di acquistare l’immobile stesso. Si tratta di una sorta di leasing o finanziamento simile a quello che si attua nel mercato delle automobili e funziona in questo modo: pagando un canone di affitto iniziale il cliente ha poi l’occasione di far valere il diritto a riscattare l’abitazione. Ovviamente questa procedura di acquisto rientra nella fattispecie più generale dell’ordinamento giuridico inerente alla compravendita immobiliare e il Notariato italiano, in occasione di un convegno sul tema, ha provveduto a stilare un preciso e dettagliato schema con lo scopo di verificare i vari pro e i contro del sistema “rent to buy”, specificando anche i punti relativi alla stipula del contratto e dell’eventuale validità legale del fac simile dove vengono regolate le condizioni contrattuali stabilite dai contraenti. Andiamo dunque a vedere in maniera più approfondita tutti gli aspetti che riguardano il sistema dell’affitto con riscatto.

Come funziona l’affitto con riscatto di una casa

Per spiegare nel modo più chiaro possibile la procedura del cosiddetto “rent to buy” a livello immobiliare è necessario partire dagli aspetti legislativi della questione. Bisogna fare riferimento all’articolo 13 del Decreto Sblocca Italia Dl. 133/2014 e nello specifico alla nota interpretativa del Consiglio del Notariato italiano che disciplina del godimento contrattuale in merito alla successiva alienazione di immobili. Con la nuova regolamentazione qualsiasi cliente che desideri comprare una casa ma che purtroppo non dispone della liquidità necessaria ad assolvere l’onere della compravendita, ha comunque l’occasione di posticipare l’acquisto dell’immobile in un tempo futuro ma nonostante questo può usufruire dell’abitazione già da subito sborsando un corrispettivo canone iniziale che dà diritto a risiedere nella casa. La tecnica del “rent to buy” è una procedura di compravendita immobiliare non nuova nel mercato italiano ma essa fino a pochi anni fa non era stata mai sottoposta dal legislatore ad un’accurata regolamentazione normativa.

Con la nuova legge sopraccitata i contraenti  sono giuridicamente tutelati e devono di conseguenza anche rispettare alcune indicazioni specifiche. Mentre in precedenza il “rent to buy” veniva inglobato nella stessa categoria dei contratti preliminari di vendita con obbligo di trascrizione nei registri immobiliari, validità dai 3 ai 10 anni, secondo quanto stabilito dall’articolo 2645-bis del codice civile, ora il Dl. 133/2014 consente alle parti in causa di formulare contratti più elastici e flessibili, con possibilità di determinare con libera discrezione i seguenti aspetti: durata dell’accordo, somma relativa al canone iniziale, cifra esatta per il futuro riscatto dell’immobile e soprattutto il diritto di tutela a favore dell’affittuario che va ad escludere possibili ipoteche o pignoramenti. Il metodo dell’affitto con riscatto offre dunque molti vantaggi sia per chi vuole cedere un’immobile dal patrimonio personale, sia per chi desidera acquistare una casa ma non dispone della liquidità immediata per farlo.

Affitto con riscatto: procedura di acquisto e fac simile contratto

Abbiamo visto in linea generale cos’è e come funziona questa interessante formula di compravendita immobiliare tra soggetti privati. Oltre a sapere i dettagli sul concetto del cosiddetto “rent to buy”, ancora più utile è venire a conoscenza delle mosse corrette da compiere durante la procedura d’acquisto ed in particolare di come seguire le linee guida del fac simile contratto messo a disposizione per tutti i cittadini dal Notariato italiano.

In precedenza abbiamo accennato al fatto che il locatario è tenuto a sborsare al locatore una determinata cifra valida come canone iniziale. Al termine del contratto stipulato tra le due parti in causa e in base all’accordo economico stabilito in partenza, il venditore deve sottrarre la somma di denaro corrispondente al canone iniziale pagato dal compratore e quest’ultimo ha facoltà di decidere se investire la somma prestabilita per acquistare l’immobile. Per fare ulteriore chiarezza sulla questione un esempio può essere dirimente al fine di comprendere a livello pratico cosa accade.

Poniamo l’eventualità per cui l’abitazione abbia un valore stimato sui 250000 Euro e la tariffa di affitto mensile sia di 800 Euro: dato che 400 Euro vanno al proprietario della casa per consentire all’affittuario di godere dell’usufrutto già da subito, gli altri 400 sono invece un corrispettivo destinato a creare un budget di acconto che sarà poi scalato dal prezzo di vendita finale. Se dopo 7 anni l’affittuario desidera acquistare l’immobile bisogna dunque sottrarre ben 33.600 Euro  ai 250000 totali, ovvero la cifra totale dell’acconto prodotto durante l’intero periodo di affitto. La tecnica del “rent to buy” non è soltanto applicabile strettamente alle compravendite di case, ma anzi può essere utilizzata anche per altri tipi di beni immobili come i terreni, i capannoni e i locali destinati ad attività commerciali. Ricordiamo infine che l’affitto con riscatto, al pari di molti altri contratti tra soggetti privati, ha validità legale solo e soltanto nella condizione per cui sia trascritto presso i registri immobiliari del catasto.

Siti internet dove trovare le migliori offerte case ad affitto con riscatto

Per trovare immobili a buon prezzo che prevedano la formula del “rent to buy” si può operare una rapida ricerca sul web e scovare alcuni siti che offrono ottime proposte. La prima piattaforma online da consultare è idealista.it, dove si trovano degli appartamenti bilocali o trilocali grandi tra i 6o e gli 80 metri quadri con un costo che si aggira attorno ai 100.000 Euro; molto frequenti sono le offerte case che si situano nelle zone più periferiche delle principali città italiane, in particolare nei quartieri costruiti attorno ai centri commerciali. Un’altra pagina web dove scandagliare ottime offerte di case, negozi o terreni che includono contratti di vendita integrati all’affitto con riscatto e kijiji.com, un sito che propone davvero variegate occasioni per chiunque sia interessato al mercato immobiliare. Su questa piattaforma online ci sono attualmente almeno un centinaio di inserzioni che propongono affari convenienti per acquistare sia appartamenti con mappatura inferiore ai 100 metri quadri ad un prezzo di vendita compreso tra gli 80000 e i 120000 Euro, sia locali negozi o addirittura anche buone offerte per comprare dei terreni. Molti annunci presenti su kijiji.com hanno anche un altro vantaggio: nei titoli delle inserzioni viene di frequente specificato  sull’offerta di vendita l’eventuale clausola del contratto inerente all’affitto con riscatto, soprattutto riguardo alla durata e ai canoni di pagamento iniziale.

Il contratto di affitto con riscatto e l’eventuale obbligo di acquisto

Dopo aver preso visione degli aspetti tecnici, procedurali e burocratici riguardanti il tema del “rent to buy”, non resta che sciogliere un dubbio apparentemente secondario ma in realtà davvero decisivo per chi vuole tuffarsi in una tipologia di trattativa commerciale come quella dell’affitto con riscatto: chi desidera prenotare la futura compravendita della casa, è successivamente obbligato a dare seguito alle sue intenzioni o può decidere di rinunciare all’acquisto? Secondo l’aggiornamento normativo in vigore grazie al Dl. 133/2014, il locatario di un immobile, decorsi i termini temporali dell’affitto, detiene la sola facoltà di scegliere se procedere alla compravendita della casa o del negozio ma non l’obbligo di effettuare tale azione. Da ciò si evince quindi la grande convenienza che una simile procedura contrattuale porta ad entrambe le parti coinvolte nella trattativa. Per chi ha intenzione di sgravarsi dal peso di una proprietà magari troppo onerosa come può essere qualsiasi tipo di immobile, scegliendo l’affitto con riscatto c’è il vantaggio di avere un numero maggiore di clientela più disponibile a rischiare un investimento del genere e quindi il locatore vede ampliarsi il mercato della domanda per il bene che mette in vendita.

Dall’altro lato chi desidera comprare in futuro una casa ricevendone il diritto alla proprietà personale ed esclusiva in futuro, può comunque sentirsi libero rispetto all’eventuale scure dell’obbligo d’acquisto. D’altronde la nuova legge che disciplina l’affitto con riscatto prevede che le parti abbiano libera facoltà di decidere tempi e modi della compravendita ma nonostante ciò il termine stabilito dalla norma entro il quale è possibile avvalersi del diritto di riscatto non deve superare obbligatoriamente la durata di 10 anni, periodo dove il locatore riceve comunque per contratto la somma mensile prestabilita relativa al canone d’affitto.

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1 Commento finora. Sentitevi liberi di unirsi a questa conversazione.

  1. Vincenza Aresti 7 marzo 2018 at 15:24 - Reply

    Buongiorno si puo rinnovare il contratto di altri10 anni se ancora non si e pronti ad acquistare?

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