Mutuo per costruzione prima casa: come funziona, offerte Unicredit e Intesa Sanpaolo

Pubblicato il 4 Giu 2018 - 1:12pm di Giulia Morelli

Chiedere ed ottenere un mutuo per l’acquisto di un terreno per poi costruirvi una prima casa è il vostro sogno? In caso affermativo, questo articolo illustra la prassi da seguire per una corretta stima dei costi al fine di accendere un mutuo per la costruzione della prima casa con Unicredit e BancaIntesa.

Come funziona il mutuo per la costruzione della prima casa

L’acquisto di un terreno per costruire la propria prima abitazione ed i conseguenti lavori per realizzare il progetto immobiliare rappresentano una meta affascinante quanto impegnativa: per prima cosa occorre verificare mediante il Piano Regolatore che il terreno che si intende acquisire sia edificabile e sia collegato alla pubblica strada e alle reti pubbliche per l’approvvigionamento e lo smaltimento (quindi alle reti dell’acqua potabile, delle acque reflue, dell’energia elettrica). Il Piano Regolatore riporterà anche tutte le direttive relative alla tipologia e alla volumetria degli immobili (o altri fabbricati) edificabili nell’area. Se il terreno di interesse soddisfa tutte queste condizioni, si potrà effettuare la valutazione dei costi di acquisto ed edificazione, ai quali vanno sommate le imposte che si applicano agli acquisti di immobili.

Le opzioni relative al mutuo necessario a finanziare questo tipo di progetto sono molte e differenti: in questo articolo prenderemo in esame quelle proposte da Unicredit e Intesa San Paolo.
Generalmente, in caso di mutui per effettuare l’acquisto e la costruzione della prima casa gli istituti bancari tendono ad erogare non più dell’80% delle spese (quindi  l’80% del costo dell’acquisto del terreno e l’80% del costo per la costruzione dell’abitazione).In caso di richiesta di mutui liquidità, le banche si avvalgono di una normativa molto restrittiva e normalmente non erogano cifre superiori al 70% del valore della proprietà che viene ipotecata per accendere il mutuo.

Ovviamente, la banca, per procedere all’erogazione del mutuo, effettua controlli approfonditi per verificare la situazione finanziaria del contraente, analizzando in particolare la documentazione che si riferisce all’acquisto del terreno e al progetto di costruzione dell’immobile. Se l’esito dell’iter autorizzativo è positivo la banca eroga un mutuo in una sola soluzione per l’acquisto del terreno e, per la costruzione dell’immobile, la somma verrà rateizzata in base allo Stato di Avanzamento Lavori (SAL), debitamente verificato da un perito. Vi sono banche che, per loro ulteriore tutela, prevedono che per ogni rata corrisposta il richiedente sottoscriva un Atto di Quietanza con apposito atto notarile.

Mutuo Unicredit per costruire la prima casa

UniCredit Banca del Gruppo UniCredit S.p.A. offre a chi vuole costruire la propria prima casa il Mutuo “Stato di avanzamento lavori First” a tasso variabile, un mutuo ipotecario che comporta la variazione degli interessi in base al costo del denaro. Come denuncia il nome di questa forma di finanziamento, esso segue lo stato di avanzamento dei lavori e viene erogato di pari passo col  procedere di questi. La somma che questo muto può arrivare a coprire è pari all’80% del valore della perizia dell’immobile dato in garanzia per l’ipoteca. Tale valore è stimato come da lavori ultimati. La durata massima che viene stabilita per la costruzione dell’opera è di 2 anni (24 mesi)importo minimo che può essere mutuato ammonta a 30.000 euro ed il rimborso del mutuo può avvenire in un tempo compreso tra i 5 e i 30 anni.

Il mutuo “Stato di avanzamento dei lavori First”  UniCredit viene istruito in 15 giorni dalla presentazione della documentazione necessaria, comprensiva di perizia dell’immobile. UniCredit dovrà successivamente svolgere i propri adempimenti notarili prima di procedere all’erogazione del mutuo. Le spese per istruire il mutuo  “Stato di avanzamento dei lavori First” sono di circa 500 euro a cui va sommato il costo della perizia tecnica (di norma, alcune centinaia di euro) mentre l’imposta sostitutiva per il mutuo per la costruzione della prima casa ammonta allo 0,25% della somma erogata.

La tipologia di mutuo “Stato di avanzamento dei lavori First” UniCredit è disponibile con i seguenti parametri di indicizzazione: il tasso Euribor 365 3 mesi + spread (massimo 1,80 punti) o il tasso BCE + spread (massimo 2,10 punti). Il tasso di preammortamento è uguale al TAN mentre il tasso di mora corrisponde a 2 punti in più rispetto al TAN. A garanzia dell’accensione del mutuo “Stato di avanzamento dei lavori First” UniCredit richiede l’iscrizione ipotecaria di primo grado, in cui il creditore potrà riscuotere il proprio credito in maniera integrale sul ricavato della vendita del bene . Unicredit Banca impone infine la sottoscrizione di un’assicurazione contro il rischio di incendio e/o esplosione del bene immobile e di una polizza d’assicurazione in caso di morte del contraente del mutuo stesso che copra la durata del mutuo finanziato.

Mutuo Costruzione prima casa Banca Intesa San Paolo

La Banca Intesa San Paolo propone per chi vuole costruire la propria abitazione il Mutuo Domus, che permette di finanziare la costruzione erogando la somma necessaria in base allo stato di avanzamento dei lavori. Il Mutuo Domus copre l’80% dei costi della costruzione della casa. Il Muto Domus di Intesa San Paolo ha una durata molto ampia, di 30 anni che possono arrivare a 40anni se il richiedente ha meno di 35 anni e sceglie la formula con il tasso fisso. Il Mutuo Domus, che esiste anche per le formule di solo acquisto dell’immobile, offre varie opzioni sia che la scelta cada sul tasso fisso che su quello variabile.

Il tasso fisso è fruibile nella formula Piano Base (il tasso rimane invariato per tutta la durata del finanziamento), Multiopzione (in cui il mutuo inizia a tasso fisso e ogni 3 o 5 anni si può scegliere se applicare il variabile o mantenere il fisso), Bilanciato (per cui si può chiedere una quota di finanziamento a tasso fisso e una a tasso variabile) e il Piano Base Light (per i richiedenti under 35, che permette di pagare rate di soli interessi dall’importo contenuto per il periodo di preammortamento, dai 12 ai 120 mesi).

La formula del tasso variabile è anch’essa disponibile nelle formulePiano Base (la rata e il tasso hanno una variazione periodica in base al parametro di indicizzazione Euribor 1M o MRO della BCE), Multiopzione (il mutuo è inizialmente a tasso variabile ed ogni 3 o 5 anni si può scegliere il tasso da applicare al periodo seguente), Bilanciato (una quota del mutuo è a tasso variabile e una a tasso fisso), Libero (si pagano rate di soli interessi e le scadenze e le percentuali del rimborso di capitale vengono stabilite dal richiedente alla stipula del contratto), CAP di tasso (sul tasso di interesse viene fissato un tetto massimo, il CAP,  che varia durante il piano di rimborso o solo durante la prima metà della sua durata), Piano Base Light (sempre per pagare rate di soli interessi nel periodo di preammortamento di 12 mesi, se la casa nuova viene acquistata prima di aver venduto quella di proprietà).

Infine, indipendentemente dalla Banca scelta per accendere il mutuo e dal tipo di finanziamento intrapreso, occorre ricordare che per la costruzione o l’acquisto della prima casa lo Stato prevede delle agevolazioni fiscali che permettono di detrarre il 19% delle spese legate agli interessi e agli oneri accessori: così sarà possibile recuperare una parte delle tasse pagate e di conseguenza pagare di meno il finanziamento.

Il mutuo è un passo molto importante e prima di intraprendere questa strada è necessario verificare accuratamente il valore e l’entità dei lavori che ci sia accinge ad eseguire per la costruzione della prima casa ed esaminare attentamente online e direttamente in banca le opzioni a disposizione, tenendo sempre in considerazione le condizioni di restituzione del finanziamento, le scadenze, le penali.

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