In questi giorni l’argomento dei finanziamenti è tornato prepotentemente alla ribalta: dopo le indiscrezioni sul Decreto Mutui sono arrivate la parole di Mario Draghi che hanno confermato l’intenzione della Bce di azzerare i tassi d’interesse; cerchiamo di capire quali saranno le conseguenze di questi avvenimenti sul mercato dei mutui e come hanno iniziato a reagire le varie banche dando uno sguardo alle più interessanti offerte di marzo.
Decreto Mutui 2016: quali sono le novità della riforma e quali effetti può avere
Cominciamo da quello che è previsto dal Decreto Mutui 2016, argomento che abbiamo già affrontato in modo più approfondito alcuni giorni fa. Si tratta di un atto del Governo che recepisce la Direttiva UE 2014/17 che stabilisce alcuni principi guida che tutti gli Stati che appartenono all’Unione devono adottare in materia di mutui. La Direttiva prevede diverse misure a tutela del consumatore (in particolar modo per quanto riguarda trasparenza e difesa del contraente debole), ma permette agli Stati membri di lasciare alle parti contraenti la libertà di sottoscrivere forme di negoziazione che, in caso di inadempimento, permettano di evitare la procedura esecutiva di espropriazione immobiliare, in modo che il debitore possa liberarsi con la cessione dell’immobile.
Proprio in relazione a questo aspetto sono nate tutte le polemiche dei giorni scorsi, con il pericolo di espropriazione della casa dopo sette rate del mutuo non pagate; il Governo, accettando le proposte di modifica avanzate dal Parlamento ha aumentato a 18 il numero delle rate non pagate prima che l’immobile venga espropriato. Attualmente il Testo Unico Bancario prevede che dopo sette mancati pagamenti (anche non consecutivi) la banca possa ritenere risolto il contratto ed agire in via esecutiva con un atto di pignoramento immobiliare. Se non ci sono stati errori da parte del creditore, il processo esecutivo si conclude con la perdita del possesso del bene da parte del debitore.
Va però detto che il passaggio attraverso il processo esecutivo rende i tempi decisamente lunghi (il debitore continua a mantenere la custodia della casa per l’intera durata del procedimento, a meno che il giudice non emani un’ordine di liberazione per favorire le operazioni di vendita); con un accordo negoziale il tutto avverrebbe in tempi decisamente più rapidi. Anche se ci sono aspetti ancora tutti da chiarire (la banca può imporre un accordo negoziale al cliente, magari subordinando la concessione del prestito all’accettazione di determinate clausole? Quale sarà il procedimento concreto attraverso il quale la banca procederà alla vendita dell’immobile espropriato?) bisogna cercare di capire quali possono essere gli effetti di questa norma.
Esproprio senza processo esecutivo, tempi più brevi e meno spese per le banche
A parte la riduzione dei tempi, un accordo negoziale permetterebbe alle banche di evitare tutta quella serie di costi che una procedura esecutiva di espropriazione immobiliare comporta (si può arrivare a cifre tra i 20.000 e i 30.000 euro) che non sempre poi vengono recuperati con la vendita dell’immobile (anche perché la percentuale delle case pignorate e poi davvero vendute è incredibilmente bassa). Tutte cose che vanno ad influire sui bilanci e le sofferenze delle banche, che a loro volta vanno a colpire indirettamente anche i consumatori con una riduzione dei finanziamenti concessi, l’aumento del costo dei mutui, il crescente rischio di bail-in.
Insomma, anche se la nuova norma con esproprio dopo 18 rate non pagate senza passare dal giudice può sembrare qualcosa che danneggia il cliente debitore, bisogna cercare di vedere la regola non solo come un favore alle banche, ma anche come una misura che, indirettamente, può favorire i consumatori, che potrebbero accedere con maggiore facilità al finanziamento ed evitare i rischi legati al bail-in. Inoltre il debitore espropriato vede il suo debito estinguersi anche se la vendita dell’immobile non ha coperto per intero la somma dovuta mentre prima, se il ricavato della cessione all’asta non copriva per intero l’importo, rimaneva debitore per la parte residua. Bisogna però ammettere che vederla in quest’ottica è difficile, perché la prima immagine che viene in mente pensando all’esproprio senza passare attraverso il processo esecutivo è quella delle famiglie che si ritrovano senza un tetto sopra la testa.
La Bce ha scelto di azzerare i tassi: cosa cambia per i finanziamenti
Nelle scorse ore la Bce ha annunciato la sua decisione di azzerare i tassi d’interesse. Come ha spiegato Mario Draghi, si tratta di una delle misure di stimolo all’economia i cui effetti si faranno sentire anche nelle tasche dei singoli cittadini. Verranno coinvolti dalle conseguenza anche i mutui immobiliari, ovvero quelli che hanno come finalità l’acquisto di una casa. Le previsioni sul raggiungimento dell’obiettivo del 2% di inflazione non sono ottimiste, quindi i tassi rimarranno bassi anche dopo la fine del Quantitative Easing (prevista per marzo del 2017). Una buona notizia per chi ha già sottoscritto un mutuo a tasso variabile, un po’ meno per coloro che hanno optato per il tasso fisso (che hanno comunque l’opportunità di rinegoziare il contratto o di pensare ad una surroga per sostituire il finanziamento in corso con uno a migliori condizioni). Per quanto riguarda le nuove sottoscrizioni è previsto il boom delle richieste di finanziamenti a tasso variabile. In realtà, essendo i tassi già a livelli bassissimi, il risparmio sarà di lieve entità. Quello che molti temono è che in uno scenario del genere le banche, vedendo ridotte la loro possibilità di fare utili, possano essere più attente nella scelta delle erogazioni o addirittura decidano di ritoccare verso l’alto le commissioni.
Se è corretto dire che i mutui diventeranno (leggermente) più convenienti, bisogna dire che è altrettanto vero che sarà più difficile ottenere rendimenti alti senza spostarsi verso investimenti che comportano un rischio maggiore: i rendimenti dei Titoli di Stato sono ridotti all’osso (se non addirittura negativi) e potrebbero spingere diversi investitori a puntare su azioni e obbligazioni, ma bisogna ricordare che in questo modo il rischio è notevolmente maggiore.
Mutui, le migliore offerte online di marzo 2016
In attesa che gli effetti del Decreto mutui e delle scelte operate dalla Bce si facciano sentire appieno, vediamo come hanno reagito le varie banche e quali sono le migliori offerte di marzo per i finanziamenti. Prima di tutto bisogna segnalare che rispetto al mese precedente, i mutui a 10, 20 e 25 anni (sia a tasso fisso che a tasso variabile) hanno registrato una diminuzione dei tassi, mentre per la durata di 30 c’è stato un lievissimo aumento. Per quanto riguarda i finanziamenti finalizzati all’acquisto della prima casa le migliori offerte del mese sono quelle proposte da BancadinAmica (TAN 2,55% e TAEG 2,63% per il tasso variabile, TAN 1,28% e TAEG 1,33% per il tasso fisso, spese di istruttoria pari allo 0,25% dell’importo, zero spese di perizia, obbligo di essere titolari di un conto corrente BancadinAmica a zero spese) e Webank (TAN 2,71% e TAEG 2,76% per il tasso variabile, TAN 1,42% e TAG 1,45% per il tasso fisso, zero spese di istruttoria e gestione, perizia e assicurazione casa gratuite). Al momento la migliore offerta per i mutui surroga è quella proposta da Cariparma con Gran Mutuo Casa Semplice (TAN 2,39%, TAEG 2,44% per il tasso variabile, TAN 1,13% e TAEG 1,15% per il tasso fisso, con prezzo bloccato per 90 giorni a partire dalla data di richiesta e opzioni contrattuali di flessibilità). Fino alla fine del mese si può approfittare delle condizioni promozionali per il Mutuo Domus Variabile di Intesa Sanpaolo (TAN 1,35%, TAEG 1,51%, possibilità di finanziare fino al 95% del valore dell’immobile, 1.806 euro di spese iniziali tra istruttoria, perizia e assicurazione).
